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A wie Abstellungen im Treppenhaus oder Gemeinschaftsfluren
(z.B.: Überwintern von Pflanzen), kann generell nicht gestattet werden. Denn im Gefahrenfall, wie zum Beispiel bei Brand, dient das Treppenhaus als Fluchtweg und auch Krankentransporte sollten durch jegliche Abstellung nicht beeinträchtigt werden. In den seltensten Fällen ist das Treppenhaus so großzügig, dass keine Behinderung stattfindet. Die Abstellung behindert ebenso die Reinigungsarbeit und kann bei Brand den Fluchtweg zusätzlich verqualmen. Nicht die Verzierung des Treppenhauses ist die Zielsetzung, sondern die Betriebssicherheit.

A wie Abrechnung (Umlegbare Kosten)
Hierzu kann keine verbindliche Aussage getroffen werden, da jeweils die vertraglichen Vereinbarungen bekannt sein müssen. Gerne stehen wir Ihnen für ein Beratungsgespräch zur Verfügung

A wie Abrechnung bei Verkauf einer Wohnung
Der Verwalter ist nicht berechtigt, eine zeitanteilige Abrechnung innerhalb eines Wirtschaftsjahres zwischen Verkäufer und Käufer zu erstellen. Die Aufteilung ist eine rein privatrechtliche Vereinbarung.
Der Abrechnungsbetrag (Guthaben/Fehlbetrag) ist von demjenigen Eigentümer auszugleichen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Abrechnung im Grundbuch eingetragen ist.

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B wie Baumängel ...
... im Sondereigentum sind unbedingt schriftlich an den Bauherrn oder Verkäufer zu melden. Eine rechtssichere Formulierung des Anschreibens kann über uns bezogen werden.

B wie Bauarbeiten ...
... sind generell lästig, aber für den Bestand bzw. Erhalt des Gebäudes unerlässlich. Sämtliche Fachfirmen werden von uns angewiesen, die Hausruhezeiten, insbesondere in der Mittagsruhe zu berücksichtigen. Bohr- und Schlagarbeiten sollen zu diesen Zeiten nicht durchgeführt werden.

B wie Blumenkästen ...
... sollten an der Innenseite der Brüstung angebracht werden. Bei Sturm sind die Kästen besser gegen Absturz gesichert. Über öffentlichem Grund ist die aussenliegende Anbringung sogar verboten. Sehen Sie in Ihre Hausordnung.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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D wie Doppelstockparkanlagen ...  

 ... funktionieren immer dann nicht, wenn der Urlaubsflieger in
30 Minuten startet. In diesem Falle ist jedoch Selbsthilfe möglich. Prüfen Sie zuerst, ob der Nothalt gedrückt ist. Durch Drehen des Knopfes nach rechts wird die Sperre gelöst. In allen anderen Fällen kann der Hausmeister eine erste Diagnose treffen. Die einschlägigen Fachfirmen unterhalten auch Notdienste. Adresse und Telefonnummer sind an den Benutzungshinweisen bei allen Parkanlagen angeschlagen.

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E wie Einzüge ...  
Melden Sie diese bei der Hausverwaltung an. Wir pflegen gerne auch den Kontakt mit den Mietern unserer Kunden, selbst wenn diese nicht unmittelbar zu unserem Kundenkreis gehören.

E wie Eigentümerversammlungen ...  
 ... sind häufig knapp beschlussfähig. Viele Eigentümer machen von der Vollmacht nur spärlichen Gebrauch. Schreiben Sie deshalb auf die Vollmacht, wie Sie persönlich zu den einzelnen Themen abstimmen wollen und beauftragen Sie einen Miteigentümer. Wenn Sie nicht wissen, welcher Eigentümer zur Versammlung kommt, geben Sie Ihre Stimme dem Verwaltungsbeirat. Der Versammlungstermin wird mit diesem Gremium abgestimmt, denn das Gremium ist in der Regel anwesend. Die Vollmacht können Sie an Ihren Verwalter senden.

E wie Eventualeinladung ...  
 ... in den meisten Teilungserklärungen ist vereinbart, dass die Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung nur dann gegeben ist, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend bzw. durch Vollmacht vertreten sind. Da dies oft nicht eingehalten werden kann, wurde die Eventualeinladung eingeführt. Eventualeinladung bedeutet, dass, sofern die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist, gleichzeitig mit der Einladung zur Eigentümerversammlung eine zweite Versammlung am selben Tag einberufen wird (i.d.R. eine halbe Stunde später), die dann in jedem Fall beschlussfähig ist.
Bezüglich des Beschlusses zur Eventualeinladung wird jedoch auf das Thema “Zitterbeschluss” verwiesen.  

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F wie Fenster ...
... sind Wartungsteile, pflegen Sie diese jährlich mit ein paar Tropfen Nähmaschinenöl auf Scharniere und Gelenke. Die Fenster danken es Ihnen mit Langlebigkeit.

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G wie Garten ...
Der Garten ist mit Sondernutzung belegt, und nicht mit Sondereigentum. Es wird erwartet, dass die Fläche als Ziergarten gepflegt wird. Gemüsegärten oder Verwilderung nehmen Einfluss auf das Erscheinungsbild der gesamten Anlage.

G wie Gartenhäuschen ...  
Die Gartennutzung und Pflege bedarf der entsprechenden Gerätschaften. Die Unterstellung in einem Gerätehäuschen kann hieraus jedoch nicht davon abgeleitet werden. Sehen Sie von der eigenmächtigen Errichtung von Gartenhäuschen ab.

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H wie Hausordnung ...  
Bei der Neuvermietung wird häufig die Hausordnung verwendet,
die in den Musterverträgen aufgedruckt wurde. Existiert jedoch eigens für die Wohnanlage eine Hausordnung, die in der Regel abweicht, ist Ärger vorprogrammiert. Ihre Hausverwaltung stellt Ihnen auf Anfrage die aktuelle Hausordnung zur Verfügung.

H wie Hausgelder ...  
... sind die monatlichen Nebenkosten des Eigentümers, mit denen sämtliche Bewirtschaftungskosten des Objektes abgegolten sein sollen. Neben dem Hausgeld sind vom Eigentümer direkt noch die Grundsteuer und Zinsen/Tilgung u.ä. zu bezahlen.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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K wie Kaltwasserzähler ...  
... der Einbau von Kaltwasserzählern ist vom Gesetzgeber noch nicht vorgeschrieben. Wir können dennoch eine verbrauchsunabhängige Kaltwasserabrechnung bieten.

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L wie Lüften ...  
Durch die immer größer werdende Verwendung von modernen und dämmenden Baustoffen, kommt der richtigen Belüftung ein  höherer Stellenwert zu. Wegen der stärker steigenden Energiekosten, neuerer und auch schärferer Wärmeschutzverordnungen, wird auf diesem Sektor Aufklärungs- und Informationsbedarf bestehen. Unsere Kunden erhalten gerne unsere Tipps und Tricks zum richtigen Heiz- und Lüftverhalten.

L wie Lastschrifteinzug ...  
... die meisten Eigentümer/Mieter bezahlen mittlerweile die Hausgelder/Mieten per Lastschrifteinzug. Der Vorteil im Lastschrifteinzugsverfahren liegt darin, dass der Kontoinhaber dieses innerhalb von sechs Wochen widerrufen kann. Bei einem Dauerauftrag besteht dagegen kein Rückholrecht.

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M wie Miteigentumsanteile ...  
... sind der fiktive, rechnerische und prozentuale Anteil am Grundstück und dem gesamten Gemeinschaftseigentum und -vermögen. Sie sind immer mit dem Sondereigentum verbunden und können nicht direkt bestimmten Grundstücks- und Gebäudeteilen zugeordnet werden. Sie können vom Bauträger bzw. Aufteilenden erstmals frei festgelegt werden. Dabei kann die Lage der Wohnung, Sondernutzungsrechte und/oder weitere Kriterien berücksichtigt werden. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass Wohnungen mit gleicher Größe aber unterschiedlicher Lage häufig nicht die gleichen Miteigentumsanteile haben.

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N neues WEG
Seit 01.07.2007 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Hierüber wird in den nächsten Monaten einiges an Fachmeinungen publiziert werden. Die neuen Möglichkeiten werden entgegen den ersten Annahmen nicht für eine sofortige Vereinfachung der WEG-Verwaltung sorgen. Genau das Gegenteil wird der Fall sein. Wir raten dazu, die ersten Grundsatzentscheidungen abzuwarten.

N wie Nachbarschaftsrecht ...  
Neben den Regeln im BGB §§ 909 bis 924 und 1004, sind die teilweise unterschiedlichen Vorschriften der Bundesländer in den jeweiligen Landesgesetzen geregelt. Grenzabstände oder Bebauungen an der Grundstücksgrenze können sich in Einzelfällen unterscheiden. Die aktuellen Landesgesetze gehören in die Bibliothek eines Verwaltungsbetriebes.

N wie Nachtabsenkung ...  
Die Wärmeschutz- und Heizungsanlagenverordnung schreibt eine Nachtabsenkung der Heizungs- und Warmwasserversorgung vor. Je nach Typ und Alter der Heizungsanlage sind Einsparungen von bis zu 15% möglich.

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O wie Ordnungsgemäßer Gebrauch ...  
Dies ist ein weiterer, häufiger Grund für den Streit innerhalb der WEG. Der Gebrauch des Sondereigentums ist vielfältig und entsprechend großzügig bzw. frei im WEG unter §14 Nr.1 beschrieben.  Der Bezug auf das unvermeidliche Maß eines geordneten Zusammenlebens sichert den Juristen reiche Beschäftigung. Ob im Einzelfall eine nicht zu duldende Beeinträchtigung vorliegt, ist durch das Gericht zu klären. Regelungen und Beschränkungen sind nicht nur in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, sondern auch in den Beschlüssen der WEG und in der Hausordnung zu finden. Bei Beachtung vorgenannter Ausführungen, dürften sich Streitigkeiten in den meisten Fällen vermeiden lassen. Voraussetzung ist immer die Kompromissbereitschaft der betroffenen Parteien.

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P wie Parabolantenne ...  
Insbesondere die eigenmächtige Anbringung am Gemeinschaftseigentum und die Einflussnahme auf die Ansicht des Gebäudes, ist eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne des§22 WEG. Das Grundrecht auf Informationsfreiheit steht hier entgegen, sofern keine andere ausreichende Informationsmöglichkeit gegeben ist. Was hindert die WEG über die alternativen Möglichkeiten einer gemeinschaftlichen Parabolanlage nachzudenken, zumal der Bedarf so klar und deutlich signalisiert wird?
Von einer eigenmächtigen Anbringung muss in jedem Fall abgeraten werden.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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R wie Rechnungsabgrenzung ...  
... der Gesetzgeber sieht im Rahmen der Abrechnung für Wohnungseigentum lediglich eine Einnahmen-Ausgabe-Rechnung vor. Abgrenzungen sind daher nicht statthaft. Die einzige Ausnahme besteht hier noch im Bereich der Heizungskosten.

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S wie Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ...
... diese Frage wird sehr häufig gestellt. Erste Erkenntnisse können durch die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung getroffen werden. Die Zuleitung von Heizung und Warmwasser ab der Hauptleitung, tragende Wände, Fenster, Wohnungsabschlusstüren aber, auch die Ansicht des Gebäudes und der Gartenanlage sind Gemeinschaftseigentum bzw. stehen im gemeinschaftlichen Interesse.
Bei Unklarheiten ist auf jeden Fall der WEG-Verwalter zu Rate zu ziehen.

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T wie Thermostatventile ...  
... sollten auch außerhalb der Heizperiode betätigt werden.
Das Abdrehen am Ende der Heizperiode führt häufig dazu, dass der Ventilgummi festklebt. Zu Beginn der Heizperiode erreichen uns häufig Anrufe über angeblich nicht funktionierende Heizkörper. In fast allen Fällen ist die Ursache in obigem Verhalten begründet.

T wie Teilungserklärung ...  
... sofern diese geändert werden soll, wird auf den Punkt “Zitterbeschluss” verwiesen.

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U wie Umzugspauschale ...  
... kann einmal je Ein- bzw. Auszug erhoben werden. Eine derartige Umzugskostenpauschale kann nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayOLG 25.07.1977, Az.: 2 Z 87/76).
Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschlussvorbehalt bzw.
eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung vereinbart hat, kann wirksam eine Umzugspauschale beschlossen werden; siehe “Z” wie “Zitterbeschluss”.  

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V wie Vermögensstatus...  
... aus Gründen der Plausibilitätskontrolle der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung wird von uns ein Vermögensstatus erstellt. Vielfach als zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung gefordert, ist der Vermögensstatus von der herrschenden Rechtsprechung als freiwillige Leistung angesehen. Für uns ist er selbstverständlich.

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W wie Wartungsverträge...  
... die bestehenden Wartungsverträge werden von uns allesamt
vollständig übernommen. Bei der Verwaltungsübernahme sind für die WEG keine Engpässe oder Umstellungsprobleme zu erwarten. Richtigerweise müssen die Wartungsverträge mit der WEG und nicht mit der Hausverwaltung abgeschlossen werden. In diesem Falle verbleibt der Vertragspartner, nur der Ansprechpartner wechselt. Wartungsverträge sollten nicht nur für Heizung und Aufzug, sondern auch für Dächer, Baumbestand und Garagentore bestehen. Nur durch die fachkundige Wartung der Komponenten Ihres Anwesens ist die rechtzeitige Erkennung von Defekten möglich. Zur Vollständigkeit muss erwähnt werden, dass ein Wartungsvertrag keine Ausfälle und Defekte verhindern kann. Dennoch ist hier Vorbeugung notwendig.

W wie Wirtschaftsplan...  
... dient zur Kalkulation der aktuellen Hausgelder und ist in der Regel den Zahlen des letzten Wirtschaftsjahres angepasst. Bekannte Preiserhöhungen müssen im Wirtschaftsplan bereits berücksichtigt sein.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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... wird bei Bedarf ergänzt.

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Z wie Zitterbeschluss ...  
Der Zitterbeschluss ist so gut wie ausgestorben: Nach der neuen Rechtssprechung des BGH sind nicht angefochtene Mehrheitsbeschlüsse mit “Vereinbarungscharakter” (die sogenannten Zitterbeschlüsse) grundsätzlich nichtig. Diese Gerichtsentscheidung vom 20. September 2000 (VZB 58/99) hat wichtige Konsequenzen für alle Wohnungseigentümer. Details finden Sie im nachstehenden Text.

Was sind Zitterbeschlüsse?

Beschlüsse, die gegen die Gemeinschaftsordnung oder bestimmte Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen, waren bislang immer schon rechtswidrig. Sie kamen jedoch zunächst wirksam zustande und wurden, wenn nicht innerhalb eines Monats angefochten, bestandskräftig. Einen Monat musste jedoch gezittert werden, deshalb sprach man vom “Zitterbeschluß”. Zitterbeschlüsse waren ohne Eintragung in das Grundbuch auch für den Käufer einer Wohnung bindend.

Beispiel:
l Wenn in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft “xy” von 1975 eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen für einen Auszug vorgesehen war, der lediglich dem Zugang von Gewerberäumen diente, und
l wenn dies von der Gemeinschaft als ungerecht empfunden wurde, und
l sie daraufhin 1977 den nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss fasste, nur der Eigentümer der Gewerberäume müsse die Kosten tragen, dann wäre dieser Beschluss nach der neuesten Rechtssprechung nichtig.

Welche Folgen hat die Entscheidung?

Durch diese BGH-Entscheidung entsteht für die Wohnungseigentümer und Verwalter eine große Rechtsunsicherheit. Es ist noch nicht mit letzter Sicherheit zu sagen, welche der von den Eigentümergemeinschaften früher gefassten ORGA- Beschlüssen noch gelten und welche tatsächlich nichtig sind.

Was bedeutet Nichtigkeit?

Nichtigkeit bedeutet, dass ein Rechtsvorgang niemals die gewünschte Wirksamkeit entfaltet hat. Wurde also beschlossen, was nicht beschlossen werden durfte, weil der Gemeinschaft hier die Kompetenz fehlt, so gilt der Beschluss rechtlich als nicht gefasst. In der Praxis bedeutet das, dass aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes die alte, in der Teilungserklärung geregelte, Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen wieder auflebt, weil der nicht angefochtene Mehrheitsbeschluss, der die Kostenverteilung neu regelte, niemals gültig war. Abrechnungen, die aufgrund der an sich richtigen Kostenverteilerschlüssel er- gingen, bleiben allerdings - so tendenziell der Vorsitzende BGH-Richter Wenzel - wirksam. Immerhin hatte der BGH die Praxis des Zitterbeschlusses jahrelang selber toleriert.

Und jetzt?

Es sind bislang noch nicht alle Konsequenzen der BGH-Entscheidung klar. Trotzdem wäre es fahrlässig, wenn die Gemeinschaft mit der Zitterbeschlusspraxis weitermacht wie bisher, und über bestimmte Dinge beschließt, über die sie nicht bestimmen darf. Denn das hätte fatale Folgen: Diese Beschlüsse könnten nicht nur innerhalb eines Monats angefochten werden, sie wären vielmehr nichtig. Die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden, auch noch nach Jahren.